Yksityiskohtaiset tiedot siitä, miten sopimus rikotaan, liittyvät tyypillisesti sopimuksessa alun perin annettuihin määräyksiin. Kiinteistösopimuksissa on kuitenkin joitakin vakio -ominaisuuksia, jotka, vaikka eivät pidä paikkaansa kaikissa tapauksissa, antavat tyypillisesti mahdollisuuden lopettaa tekemäsi sopimuksen. Sinun on oltava erittäin tarkkaavainen yksityiskohtiin ja reagoiva tällaisen sopimuksen lopettamiseen. Kiinteistösopimukset on rakennettu vahvoiksi ja niissä on usein määräaikaisia määräyksiä, joiden vuoksi järjestelyn muuttaminen lähes mahdottomaksi ennalta määrätyn ajankohdan jälkeen.
Askeleet
Osa 1/3: Sopimuksen purkaminen edustajan kanssa
Vaihe 1. Tunnista ero ostajien ja myyjien välillä
Jos olet ostamassa asuntoa, kiinteistönvälittäjän kanssa tehtävän sopimuksen pitäisi olla helppo purkaa. Myyjänä huomaat kuitenkin, että välittäjäsi on investoinut huomattavaa rahaa omaisuutesi mainostamiseen ja saattaa olla haluton päästämään irti. Jos haluat säilyttää hyvän asiakaspalvelun, useimmat antavat sinun lopettaa suhteen, mutta voit kohdata joitain vaikeuksia.
Vaihe 2. Etsi opt-out-lauseke
Nämä lausekkeet ovat yhteisiä suurille, kansallisille yrityksille. Niiden avulla voit vaihtaa yhden yrityksen edustajan toiseen. Jos sinulla on ongelmia yksilön kanssa, mutta olet tyytyväinen yritykseen, tämä on suhteellisen kivuton tapa korjata tilanne.
Muut sopimukset sisältävät irtisanomismaksun, jonka avulla voit mitätöidä sopimuksen kokonaan noin 300–500 dollarilla
Vaihe 3. Keskustele edustajan kanssa
Useimmat myyjät ovat tyytymättömiä agenttiinsa viestinnän epäonnistumisen vuoksi. On mahdollista, että ongelmat voidaan ratkaista keskustelussa. Jos ei, agentti sallii sinun luopua sopimuksesta.
- Keskustele siitä, haluatko rikkoa sopimuksen edustajan kanssa, koska olet päättänyt olla myymättä kotiasi tai koska et ole tyytyväinen agentin tarjoamaan palveluun.
- Jos sopimuksessa ei ole määräyksiä sopimuksen mitätöimisestä, joudut usein neuvottelemaan irtisanomismaksusta. Välittäjä voi pyytää sinua kattamaan mainontakulut.
- Jos neuvottelet sopimuksen ennenaikaisesta päättymisestä, muista saada kirjallinen sopimus siitä, että kaikki alkuperäisen sopimuksen ehdot ovat mitättömiä. Usein alkuperäisessä sopimuksessa on määräyksiä, joiden nojalla välittäjä voi saada palkkiota, jos myyt talon hänestä riippumatta.
Vaihe 4. Odota, kunnes sopimus mitätöidään
Jos edustaja ei halua vapauttaa sinua sopimusvelvoitteistasi, voit vain odottaa sopimuksen mitätöimistä. Useimmat tällaiset sopimukset ovat voimassa enintään kuusi kuukautta.
- Jos onnistut myymään talon sopimuskauden aikana ja sinulla on yksinoikeus myyntisopimukseen, asiamiehelle maksetaan palkkio, vaikka olisit välittänyt pörssin ilman heidän aktiivista osallistumistaan. Mutta jos kyseessä on yksinomainen edustussopimus tai avoin listaus, sinun ei ehkä tarvitse maksaa välityspalkkiota. Muista tarkistaa listaussopimus palkkiovelvollisuuden määrittämiseksi.
- Useimmat välityspalvelut mahdollistavat listaussopimuksen peruuttamisen ilman kysymyksiä. Jos listausagentti on panostanut siihen huomattavia ponnisteluja ja rahaa ja myyjä haluaa peruuttaa ennen listautumisen päättymistä, listaajaedustaja voi yrittää saada korvauksen, mutta jos listaussopimuksessa ei ole mainintaa siitä, myyjä ei ole velvollinen.
Vaihe 5. Etsi rikkomukset sopimuksesta
Jos edustaja ei halua vapauttaa sinua etkä halua odottaa sopimuksen päättymistä, ainoa jäljellä oleva vaihtoehto on todistaa sopimusrikkomus. Jos pystyt osoittamaan, että edustaja ei suorittanut sopimuksessa määriteltyjä tehtäviä, saatat pystyä rikkomaan sen laillisesti.
Tämän pitäisi olla viimeinen keino, koska sopimuksen rikkominen on viime kädessä todistettava oikeudessa. On erittäin harvinaista, että edustajasi haluaisi viedä sinut oikeuteen sopimuksen takia. Sopimusrikkomuksen väittäminen voi kuitenkin pahentaa tilannetta nopeasti
Osa 2/3: Kiinteistön ostosopimuksen peruuttaminen
Vaihe 1. Ilmoita edustajalle välittömästi, että aiot peruuttaa sopimuksen
Se, pystytkö purkamaan sopimuksen ilman huomattavaa rangaistusta itsellesi, riippuu usein siitä, kuinka nopeasti toimit. Peruuttamissäännöt koskevat yleensä sopimustasi. Välittäjän tulee tuntea nämä määräykset.
Vaihe 2. Peruuta halutessasi ennen allekirjoittamista
Vaikka olet tarjonnut suullisen sopimuksen ja tarjouksen kiinteistöstä, tämä ei ole sitova ennen kuin kaikki osapuolet ovat allekirjoittaneet sopimuksen. Pyydä edustajaa tai asianajajaa kirjoittamaan virallinen ostosopimuksen peruuttamissopimus myyjän edustajalle.
- Vaikka sinun ei olisi pitänyt maksaa talletusta tässä prosessin vaiheessa, jos olet, kirjeen pitäisi osoittaa, että rahat palautetaan. Kun kirje on vastaanotettu, sopimus katsotaan mitättömäksi. Tässä vaiheessa peruutuksessa ilmoitetaan, kenelle talletettu rahat menevät, onko se ostaja vai joku muu. Kun myyjä hyväksyy peruuttamisen ehdot, ostajan pitäisi saada rahat takaisin.
- Kirjeen tulee sisältää vaihtoa koskevat perustiedot, mukaan lukien kiinteistön osoite, sopimuksen päivämäärä ja asianosaisten nimet.
Vaihe 3. Tarkista sopimus- ja nimikeraportti tarkasti
Esitä esimiehelle kysymyksiä, jos jokin on epäselvää. Ostaja voi halutessaan peruuttaa sopimuksen, jolla on omistusoikeus lähes kaikissa myyntityypeissä, paitsi sheriffin myynnissä. Ostajien tulisi tehdä ennakkotutkimuksia näistä kiinteistöistä. Ostajalla on yleensä viisi päivää aikaa peruuttaa sopimus saatuaan sen, mutta sopimuksessa voidaan määrätä jotain muuta.
Varmista esimerkiksi, että tarjouksessa lukee "kun se on vastaanotettu". Jos se myönnetään vain edustajalle ja agentti on poissa kaupungista 3 päivää, sinulla on nyt vain 2 päivää aikaa tarkistaa. Tarkista sopimus perusteellisesti siitä, mitä satunnaiset asiat suojelevat sinua, ja varmista, että aikataulut ovat asianmukaiset ennen kuin annat sen myyjälle
Vaihe 4. Etsi sopimuksesta "peruuttamisoikeutta" koskevat määräykset
Useimmat sopimukset määrittävät tietyn ajan, jonka aikana ostaja voi mitätöidä sopimuksen. Yleensä ostajalla on 3 päivää aikaa peruuttaa sopimus ilmoitusten vastaanottamisen jälkeen. Muut irtisanomiset perustuvat sopimukseen sisältyviin erityistapauksiin.
Vaihe 5. Kieltäydy neuvotteluista
Tapauksissa, joissa omaisuudelle on aiheutunut jonkin verran vahinkoa tai arvio on alittanut ostohinnan, syntyy ennakoimattomia menoja ja ostajalla on oikeus pyytää sopimuksen tarkistamista tai peruuttamista. Jos jompikumpi näistä tilanteista ilmenee, hylkää neuvottelut päästäksesi laillisesti irti sopimuksesta.
- Esimerkiksi tarkastuksen sattuessa ostaja voi pyytää korjausta tai alennettua ostohintaa. Jos myyjä on eri mieltä, ostaja voi peruuttaa. Jos olet myyjä, joka yrittää irtisanoa sopimuksen ostajan kanssa, älä salli ostajan pyyntöjä.
- Ostaja voi päättää ostaa tai peruuttaa tarjouksen epäonnistuneen tarkastuksen perusteella, mutta vain ostaja voi peruuttaa sopimuksen tässä vaiheessa ja saada rahat takaisin. Jos myyjä ei tee sitä, mitä ostaja haluaa, ostaja peruuttaa sopimuksen, mutta hän voi silti jatkaa sen ostamista ja luopua tarkastuksesta.
- Alhaisella arvioinnilla ostajalla on oikeus pyytää myyjää alentamaan ostohintaa. Myyjä voi kuitenkin kieltäytyä, jolloin ostaja voi päättää peruuttaa tai maksaa tarvittavan käsirahaprosentin suorittamiseen tarvittavan lisämäärän, kunhan pyyntö tai peruutus on tehty ennen varautumisen päättymistä.
Vaihe 6. Käytä satunnaisia tilanteita
Vaikka ne vaihtelevat jokaisen sopimuksen mukaan, jokaiseen kiinteistösopimukseen tulisi sisältyä joitain satunnaisia ehtoja, joiden perusteella ostaja voi mitätöidä sopimuksen. Useimmat sopimukset antavat ostajalle mahdollisuuden tehdä omaisuustarkastus ja pyytää tarkistamaan sopimusta, jos omaisuudelle aiheutuu fyysistä vahinkoa. Samoin, jos et saa rahoitusta pankilta tai arviointi osoittaa, että kiinteistö on hinnoiteltu liian korkeaksi, sopimus voidaan peruuttaa.
- Ostajalla on kuitenkin edelleen oikeus tuoda lisää rahaa, jos arvio on ollut alhainen, kunhan hänellä on oikeus lainanantajan kanssa korkeampaan ostohintaan ja hänellä on enemmän rahaa hylättäväksi. Ostajan on päätettävä purkaa sopimus ennen sen irtisanomista. Ostajalle annetaan määräaika tarkistaa määräykset, jos he ovat tarkistaneet sen tarjouksessaan ja myyjä hyväksyy sen tarjouksessa. Tämä on yksi satunnaisista tilanteista, jotka ovat kaikkien ostajien käytettävissä.
- Sulkemisten ja REO -kiinteistöjen tapauksessa ostajalle voidaan sallia tai ei sallia mitään ennakkomaksuja, mutta yleensä perinteisessä myynnissä ostaja voi pyytää sitä. Myyjä voi kieltäytyä tarjouksen mahdollisista ehdoista ennen kuin sopimus on vastavuoroisesti toteutettu.
- Muista, että myyjä on jo tehnyt tarjouksen ja hyväksynyt sen. Hylättävää tarjousta ei ole olemassa. Ostajan on käytettävä tätä satunnaisuutta ja purettava sopimus, jos se vastustaa tarkistettuaan yhdistyssäännöt ja muut pyydetyt asiakirjat. Ne julkaistaan yleensä osana nimikeraporttia, mutta jos kyseessä on uudisrakennus, ne yleensä tarjoaa rakentaja tai rakentajan edustaja.
- Muita sopimuksissa joskus esiintyviä satunnaisia ehtoja ovat: kyvyttömyys löytää riittävää vakuutusta hinnalla, jonka varaus määrittelee (yleensä ½ 1% ostohinnasta), ja panttioikeuksien havaitseminen omaisuutta vastaan, jota ei voida selvittää, nimeltään "otsikon satunnaisuus.”
Vaihe 7. Ole valmis menettämään talletuksesi
Jos olet antanut ennakoimattomien ehtojesi ja peruutusoikeutesi päättyä ennen sopimuksen rikkomista, voit menettää rahatalletuksen, jonka laitat escrow -pankkiin. Osto- ja myyntisopimuksessa kerrotaan, mikä on korjaustoimenpide, jos ostaja laiminlyö sopimuksen. Yleensä rahat menevät myyjälle, mutta se voi olla myyjän valinta, jos niin sanotaan.
- Vaikka talletuksen menettäminen on tuskallista, se suojaa sinua jossain mielessä vapauttamalla sinut muista velvoitteista. Vaihtoehto on, että myyjä voi haastaa oikeuteen "tietyn suorituksen". Vaikka tämä on harvinaista, se pakottaa sinut tekemään sen, mitä lupasit sopimuksessa, mikä saa sinut pääsääntöisesti ostamaan kiinteistön.
- Koska kiinteistösopimukset on yleensä kirjoitettu lujasti, rikkovat ne häviävät aina, jos asia viedään oikeuteen.
Vaihe 8. Kysy peruutuksesta lakimiehen kanssa
Jos olet päättänyt, että voit peruuttaa sopimuksen hyväksyttävin ehdoin, ota välittömästi yhteyttä asianajajaan tai asiamieheesi. Pyydä heitä mitätöimään sopimus sopimuksessa määritellyin ehdoin. Toimi nopeasti säästääksesi mahdollisuutesi vaatia satunnaisia kuluja.
Osa 3/3: Peruuta kiinteistön myyntisopimus
Vaihe 1. Kysy asianajajalta ja kiinteistönvälittäjältä
Myyjänä sinulla on vähemmän mahdollisuuksia peruuttaa sopimus kuin ostajalla. Sopimuksen rikkomisen seuraukset voivat olla myös vakavampia. Sinun tulee heti hakea ammattiapua.
Vaihe 2. Tarkista sopimus "potkulausekkeen" saamiseksi
” Nämä ovat suhteellisen harvinaisia. Joissakin sopimuksissa on kuitenkin lausekkeita, joiden mukaan myyjä voi paeta sopimustaan, jos hän onnistuu löytämään ostajan, joka on valmis maksamaan enemmän kiinteistöstä. Tällaiset lausekkeet ovat voimassa vain sopimuksessa määrätyn ajan.
Tämän lausekkeen avulla voit kuitenkin korvata yhden ostajan toisella. Jos olet muuttanut mieltäsi kiinteistön myynnistä, tämä lauseke ei välttämättä ole tarvitsemasi pakoreitti
Vaihe 3. Ole tarkkaavainen ostajan epäonnistumisille
Usein sopimuksessa määrätään, että ostajan on täytettävä ehdollinen määräaikaan mennessä. Voit käyttää tätä hyödyksesi. Jos esimerkiksi ostaja ei saa rahoitusta tietyn ajan kuluessa, voit käyttää tätä perusteena sopimuksen mitätöintiin.
-
Jotta voit käyttää tätä strategiaa menestyksekkäästi, sinun on pyydettävä ostajaa todistamaan, että lainasitoumus on olemassa. Jos ostaja on laiminlyönyt tämän ehdon, myyjä voi vaatia laiminlyöntiä ja sopimuksen irtisanomista.
- Jos satunnaisuus on jo ohitettu, ostaja ei voi käyttää sitä peruuttamiseen ja rahan palauttamiseen.
- Myyjä voi vaatia kahden päivän luopumista rahoituksesta varautumisen jälkeen ja vaatia peruuttamista, jos ostaja ei luopu siitä. Ostaja voi silti ostaa kiinteistön, jos hän luopuu rahoituksesta. He voivat saada jonkun antamaan heille rahaa ostaakseen sen. Myyjä voi vaatia peruuttamista vain, jos ostaja ei noudata sopimusehtoja.
Vaihe 4. Ole valmis maksamaan
Jos mikään edellä mainituista strategioista ei ole käytettävissäsi, sinun on tarjottava taloudellinen ratkaisu. Ostajalla on täysi laillinen oikeus haastaa sinut oikeuteen, pakottaa sinut myymään talo ja maksamaan vahingot. Käyttäytymisestään riippuen hän ei kuitenkaan välttämättä halua ryhtyä tarvittavaan oikeudelliseen taisteluun. Sinun on tarjottava riittävän suuri ratkaisu, joka estää häntä noudattamasta tällaista toimintatapaa.